B. Zhotovení stavby

V případě zhotovování staveb dochází k uzavření smlouvy o dílo většinou písemně, ačkoli písemná forma není zákonem vyžadována. Pokud chcete v budoucnu předejít sporům ohledně obsahu smlouvy o zhotovení stavby, lze doporučit její uzavření v písemné formě. Tak můžete přesně nastavit práva a povinnosti během procesu zhotovování stavby a ošetřit komplikace, které při tom mohou nastat.

Když uzavřete smlouvu na opravu fasády domu ústně, tak máte právo na obdržení potvrzení vaší objednávky. V potvrzení objednávky musí být uvedeno, jakou službu si objednáváte, její kvalita a rozsah, jaká bude její celková cena, je-li možné ji předem určit, jinak alespoň odhad ceny. Neměl by chybět ani termín dokončení prací.

Kde je to upraveno: § 559, § 560 a § 2586 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník; § 15 odst. 3 a § 24 odst. 7 písm. p) zákona č. 634/1992 Sb., o ochraně spotřebitele; § 13 odst. 2 písm. e) zákona č. 526/1990 Sb., o cenách

Vyvážená smlouva o zhotovení stavby by měla obsahovat identifikační údaje o vás a podnikateli, o jakou stavbu půjde, termín zahájení a dokončení stavebních prací, cenu stavby, podmínky postupného vyplacení ceny za stavbu, pokud je vyhotovována na etapy, povinnosti podnikatele, vaše povinnosti, záruku za zhotovenou stavbu, smluvní pokutu za porušení povinnosti, zejména pro případ prodlení při pracích u podnikatele a prodlení s platbami u vás, podmínky kontroly stavebních prací z vaší strany, podmínky pro odstoupení od smlouvy a podmínky pro převzetí stavby. Převzetí stavby spojte se sepsáním předávacího protokolu. Na podepsání předávacího protokolu je vhodné navázat i doplacení zbylé části ceny stavby.

Zákon vám neumožňuje odmítnout převzít stavbu v případě drobných nedodělků a vad. Lze si však ve smlouvě dohodnout, že až předání zcela bezvadné stavby vám založí povinnost ji převzít a doplatit zbytek její ceny.

Kde je to upraveno: § 1811 odst. 2 a § 2628 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník

Ano, ale musí k tomu být pádný důvod. Tím mohou být zejména takové vady stavby, které brání jejímu řádnému užívání. Zákon vám neumožňuje odmítnout převzít stavbu jen z důvodu ojedinělých drobných vad, které samy o sobě ani ve spojení s jinými nebrání užívání stavby funkčně nebo esteticky, ani její užívání podstatným způsobem neomezují. Při převzetí by měly být tyto vady a nedodělky zapsány do předávacího, případně reklamačního protokolu.

Ve smlouvě si ale můžete sjednat, že až předání zcela bezvadné stavby vám založí povinnost ji převzít a doplatit zbytek její ceny.

Kde je to upraveno: § 2605 odst. 1, § 2617 a § 2628 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník § 19 odst. 1 zákona č. 634/1992 Sb., o ochraně spotřebitele

Ne, ledaže si to sjednáte ve smlouvě, neboť zákon takovou povinnost nestanovuje. Pokud si sepsání předávacího protokolu ujednáte, je vhodné na jeho podepsání navázat i doplacení zbylé částky za stavbu. Pokud při převzetí zjistíte vady a nedodělky, máte právo, aby tyto byly sepsány v protokolu. Takový protokol již není předávací, ale reklamační a podnikatel jej vystavit musí.

Kde je to upraveno: § 2617 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník; § 19 odst. 1 a § 24 odst. 7 písm. v) zákona č. 634/1992 Sb., o ochraně spotřebitele

Povinnost vám vzniká ve chvíli, kdy je zhotovena stavba. To znamená, že stavba je dokončena a je vám předána. Dokončením zákon rozumí, že stavba může sloužit svému účelu. Je-li vám její funkčnost předvedena, jste povinni ji převzít a zaplatit. Tomu odpovídá oprávnění podnikatele od vás úhradu vyžadovat. Je samozřejmě možné si s podnikatelem domluvit i jiný termín platby.

Je-li stavba přejímána po částech, vzniká podnikateli právo na zaplacení ceny za každou část při jejím provedení.

Můžete si rovněž dohodnout zaplacení zálohy. Bez domluvy s vámi má podnikatel na přiměřenou zálohu právo jen tehdy, pokud se dílo provádí po částech nebo se značnými náklady. Požadavek je na místě až během procesu zhotovování stavby a musí jít o přiměřenou část ceny stavby s přihlédnutím k vynaloženým nákladům.  

Kde je to upraveno: § 2604, § 2605 odst. 1, § 2610 a § 2611 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník

Informace o ceně vám musí být sdělena v dostatečném předstihu před samotným uzavřením smlouvy. Tuto povinnost podnikatel často plní tak, že na viditelném místě v provozovně umístí tištěný ceník s uvedením jednotlivých cen za materiál a práci.

Pokud si s podnikatelem dohodnete zhotovení stavby, ale už ne její cenu, platí za ujednanou cena placená za totéž nebo srovnatelné dílo v době uzavření smlouvy a za obdobných smluvních podmínek.

Kde je to upraveno: § 1811 odst. 2 písm. c) a § 2586 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník § 12 a § 24 odst. 7 písm. k) zákona č. 634/1992 Sb., o ochraně spotřebitele; § 13 odst. 2 zákona č. 526/1990 Sb., o cenách

Záleží na tom, jakým způsobem jste si cenu zhotovení stavby určili. Pokud máte ve smlouvě či v potvrzení pevnou částku, nejste povinni hradit nic navíc. Pokud nebylo možné předem stanovit přesnou částku, určuje se cena odhadem a tu lze za určitých podmínek překročit. Dalším způsobem je určení ceny odkazem na rozpočet, u kterého až na dvě výjimky k překročení dojít nemůže. Jsou jimi rozpočet s výhradou neúplnosti nebo s výhradou nezávaznosti.  

Zjistí-li podnikatel po uzavření smlouvy, že cenu určenou odhadem bude třeba podstatně (o 10 až 20 %) překročit, je povinen vám to oznámit bez zbytečného odkladu a rovněž vám novou cenu zdůvodnit. Jestliže vám tyto informace nedá vědět bez zbytečného odkladu poté, co potřebu zvýšení ceny zjistil, anebo zjistit měl a mohl, nemá právo na zaplacení rozdílu v ceně. Jinými slovy řečeno, nestačí, že vám ji sdělí v okamžiku, kdy vám stavbu předává. Za této situace bude vaší povinností uhradit jen částku rovnající se původnímu odhadu. Pokud vám podnikatel oznámil vyšší cenu služby včas, nemusíte na ni samozřejmě přistoupit. V takovém případě ovšem neprodleně odstupte od smlouvy. Pokud to neuděláte, platí, že s navýšením ceny souhlasíte. Po odstoupení musíte uhradit poměrnou část ceny za již provedené práce jen tehdy, máte-li z nich užitek, jinak ne. To vše platí u podstatného navýšení ceny. Jelikož však u ceny určené odhadem se předpokládá její případné překročení, není podnikatel povinen vás informovat, jde-li o překročení nepodstatné.

Rozpočet vám většinou zaručí, že budou provedeny jen práce v něm zahrnuté a za náklady v něm vyčíslené. V případě, kdy ani podnikatel jako profesionál nemůže předvídat, co vše bude zhotovení stavby obnášet, zákon mu umožňuje si s vámi sjednat cenu podle neúplného či nezávazného rozpočtu. V prvém případě může vyjít najevo potřeba dalších prací, které do rozpočtu zahrnuty nebyly. Výhrada nezávaznosti naopak pamatuje na případy, kdy náklady účelně vynaložené podnikatelem při poskytování služby převýší náklady uvedené v rozpočtu. Požaduje-li po vás podnikatel navýšení ceny kvůli jednomu z těchto důvodů, buď na to můžete přistoupit, nebo o navýšení ceny rozhodne soud na návrh podnikatele. Musí si však počínat stejně jako u ceny určené odhadem, tedy oznámit vám novou cenu, jakmile potřeba zvýšení ceny vyjde najevo. V opačném případě mu nárok na určení vyšší ceny soudem zaniká. Dosáhne-li rozdíl mezi novou a původní cenou více než 10 %, je vaším právem od smlouvy odstoupit a uhradit tu část stavby dosud zhotovené.

Kde je to upraveno: § 2612, § 2620, § 2621 a § 2622 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník

Ano, pokud o to požádáte. Podnikatel má povinnost vám předložit vyúčtování dosavadního postupu prací a dosud vynaložených nákladů v případě, že je cena stavby stanovena odkazem na skutečný rozsah práce a její hodnotu, popřípadě na hodnotu použitých věcí a výši dalších nákladů.

Kde je to upraveno: § 2625 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník

Ano, požádáte-li o to. Povinnost vydat na žádost spotřebitele doklad o zaplacení stále trvá, povinná účtenka pro elektronickou evidenci tržeb (EET) takový doklad nenahrazuje. 

Doklad o zaplacení je vydáván pro potřeby spotřebitele, aby věděl, kdo, kde, kdy, co a za kolik mu poskytnul. Doklad tedy musí obsahovat datum jeho vystavení, označení či popis provedené stavby a její cenu. Samozřejmě nesmí chybět identifikační údaje podnikatele, jako jsou jeho jméno a příjmení v případě živnostníka, název, jde-li o obchodní společnost, a identifikační číslo osoby (IČO).

Naproti tomu účtenka podle zákona o evidenci tržeb má za cíl především identifikovat podnikatele ve vztahu k orgánům Finanční správy ČR a evidovat jeho tržby. Na účtence proto musí být uveden fiskální identifikační kód, daňové identifikační číslo, označení provozovny, v níž je tržba uskutečněna, označení pokladního zařízení, na němž je tržba evidována, pořadové číslo účtenky, datum a čas přijetí tržby nebo vystavení účtenky, pokud je vystavena dříve, celkovou částku tržby, bezpečnostní kód poplatníka, a také údaj, zda je tržba evidována v běžném nebo zjednodušeném režimu. O účtenku žádat nemusíte, musí vám být poskytnuta automaticky.

Pokud ovšem podnikatel vydává účtenky, které kromě náležitostí uvedených v zákoně o evidenci tržeb splňují zároveň náležitosti podle zákona o ochraně spotřebitele, samostatný doklad o zaplacení již v takovém případě není nutné vydávat.

Kde je to upraveno: § 16 odst. 1 a § 24 odst. 7 písm. q) zákona č. 634/1992 Sb., o ochraně spotřebitele; § 18 odst. 1 písm. b) a § 20 zákona č. 112/2016 Sb., o evidenci tržeb

Reklamovat je možné veškeré nedostatky, které stavba vykazuje v okamžiku předání. Pokud se jedná o vady zjevné, je nutné při převzetí stavby na ně podnikatele upozornit a stavbu případně odmítnout převzít. Jedině pokud by se jednalo o ojedinělé drobné vady, které samy o sobě ani ve spojení s jinými nebrání užívání stavby funkčně nebo esteticky, ani její užívání podstatným způsobem neomezují, stavbu převzít musíte. Zjištěné zjevné vady sepište s podnikatelem při předání do reklamačního, případně předávacího protokolu.  

Skryté vady stavby reklamujte, jakmile je zjistíte, nejpozději však do pěti let od jejího převzetí.

Spolu s podnikatelem odpovídají za vady stavby i jeho subdodavatelé, dodavatelé stavební dokumentace a stavební dozor, s ohledem na své zapojení v procesu zhotovení stavby.

Kde je to upraveno: § 2615 odst. 1, § 2628, § 2629 a § 2630 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník

Vyřizování reklamace nesmí bez dohody s vámi trvat déle než 30 kalendářních dnů.

Podnikatel musí o reklamaci rozhodnout ihned, ve složitých případech do 3 pracovních dnů. Do této lhůty se nezapočítává doba přiměřená podle druhu stavby a potřebná k odbornému posouzení vady. Reklamace včetně odstranění vady musí být vyřízena co nejdříve, nejpozději však do 30 dnů ode dne jejího uplatnění. Dohodnete-li se s podnikatelem na lhůtě delší, pak musí být reklamace vyřízena do konce prodloužené lhůty.

Lhůta běží od okamžiku uplatnění reklamace. Následující den potom, co jste reklamaci uplatnili, je prvním dnem 30denní lhůty. Pokud její konec připadá na sobotu, neděli či svátek, pak lhůta skončí nejbližší následující pracovní den.

Zajdete-li osobně do provozovny podnikatele, nebude sporné, kdy reklamace byla uplatněna, protože v provozovně musí být po celou provozní dobu přítomen pracovník pověřený reklamace přijímat a vyřizovat. Pokud reklamaci zasíláte poštou, pak k uplatnění reklamace dojde, jakmile podnikateli váš dopis dorazí a bude mít možnost se s jeho obsahem seznámit. Není důležité, jestli to opravdu udělá. Stačí tedy, že zásilka došla do jeho poštovní schránky. Od této chvíle je možné počítat lhůtu pro uplatnění reklamace. Při uplatnění reklamace e-mailem je vhodné si zajistit potvrzení jeho doručení či přečtení.

Reklamace se považuje za vyřízenou, když vás podnikatel informuje, že je reklamace vyřízena a jakým způsobem se tak stalo, nejpozději 30. den od uplatnění reklamace, nebyla-li lhůta prodloužena. 

Kde je to upraveno: § 19 odst. 3 a § 24 odst. 7 písm. x) zákona č. 634/1992 Sb., o ochraně spotřebitele; § 570 odst. 1, § 605 odst. 1 a § 607 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník

Ano, pokud se na tom s podnikatelem dohodnete. Za dohodu však nelze považovat předtištěnou větu uvedenou v obchodních podmínkách nebo v reklamačním formuláři podnikatele, kde se váš souhlas s prodloužením lhůty vynucuje. Mnohdy bývá prodloužení vázáno na vážné důvody, které neurčuje nikdo jiný než podnikatel. Zákon sice umožňuje podnikateli a spotřebiteli se v konkrétním případě domluvit na prodloužení termínu vyřízení reklamace, rozhodně však nedává prostor z výjimky udělat pravidlo.

Kde je to upraveno: § 19 odst. 3 a § 24 odst. 7 písm. x) zákona č. 634/1992 Sb., o ochraně spotřebitele; § 1814 písm. a), § 1815 a § 2174 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník

Pokud podnikatel nevyřídí vaši oprávněnou reklamaci v zákonné 30denní či dohodnuté prodloužené lhůtě, považuje se to za podstatné porušení smlouvy. To pro vás znamená, že již nemusíte čekat, jestli podnikatel vadu odstraní, ale můžete požadovat přiměřenou slevu z ceny stavby, nebo od smlouvy odstoupit.

Reklamace je nevyřízená nejen v případě, kdy se nepodaří vadu včas odstranit, ale také, když vás podnikatel v 30denní či prodloužené lhůtě nevyrozumí o tom, že reklamace je vyřízená. 

Kde je to upraveno: § 2106 odst. 2 a § 2615 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník; § 19 odst. 3 a § 24 odst. 7 písm. x) zákona č. 634/1992 Sb., o ochraně spotřebitele

Veškeré účelně vynaložené náklady spojené s uplatněním reklamace vám podnikatel musí v případě, že je reklamace oprávněná, zpětně proplatit. Příkladem může být proplacení ceny znaleckého posudku, který by podporoval vaše tvrzení o vadách stavby, pokud by takový posudek byl nutný, zejména při zamítnutí vaší reklamace.

Kde je to upraveno: § 1924 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník

Jestliže stavba nebyla provedena podle smlouvy, můžete po podnikateli požadovat v závislosti na charakteru vady buď odstranění vad, přiměřenou slevu z ceny, dodání toho, co chybí, anebo odstoupení od smlouvy. Je možné požadovat náhradní provedení za podmínky, že to vadné lze podnikateli vrátit. Obstaral-li podnikatel materiál na stavbu, odpovídá za jeho vady jako prodávající.

Podnikatel je povinen vás o vašich právech z vadně zhotovené stavby řádně informovat.

Kde je to upraveno: § 2615 odst. 2 a § 2169 odst. 1 a 3 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník; § 13 a § 24 odst. 7 písm. l) zákona č. 634/1992 Sb., o ochraně spotřebitele

Podnikatel odpovídá za veškeré vady, které se na stavbě nachází v okamžiku předání. Pokud ovšem při předání stavby neupozorníte podnikatele na zjevné vady stavby a nebudete je bez zbytečného odkladu reklamovat, svých práv se pak budete domáhat jen velmi obtížně. Po této době máte práva z vad stavby, jestliže vadu podnikatel způsobil porušením své povinnosti.

Projeví-li se na stavbě skrytá vada, je vaší povinností na ni opět bezodkladně poté, co ji objevíte, podnikatele upozornit. V rámci případného sporu vám právo ze skryté vady, kterou jste mohli při dostatečné péči zjistit, nebude přiznáno, pokud ji neoznámíte podnikateli bezodkladně poté, nejdéle však pět let ode dne převzetí stavby. Pokud by podnikatel tuto lhůtu ve smlouvě zkrátil, nebude se k tomu přihlížet.

Pokud podnikatel obstaral materiál na zhotovení stavby, je, co se týče tohoto materiálu, vůči vám v pozici prodávajícího. To znamená, že u tohoto materiálu máte stejná práva, jaká máte při nákupu zboží v obchodě, tedy platí zákonná odpovědnost v délce 24 měsíců.

Kde je to upraveno: § 1814 písm. a), § 1815, § 2165 odst. 1, § 2596 a § 2629 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník

Záruku na stavbu mít budete, pouze pokud vám ji podnikatel poskytne. Ze zákona na stavbu záruka není, je však možné si ji sjednat ve smlouvě, nebo ji podnikatel poskytne v záručním listě. Zárukou za jakost se podnikatel zavazuje, že stavba bude po určitou dobu způsobilá k užívání pro obvyklý účel nebo že si zachová obvyklé vlastnosti. Dohodnutá záruční doba by v každém případě začala běžet předáním stavby. Jaká práva vám náleží, záleží na vašem ujednání s podnikatelem.

Bez ohledu na to, zda záruka poskytnuta byla, či nikoli, podnikatel odpovídá ze zákona za vady stavby v okamžiku předání, u skrytých vad až do 5 let od převzetí. Podnikatel odpovídá za jím obstaraný materiál k provedení stavby jako prodávající.

Kde je to upraveno: § 2113, § 2596, § 2619 a § 2629 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník

Ano, pokud se podnikatel odmítá vaší reklamací zabývat a vadu odstranit, můžete v rámci uplatněné reklamace požadovat slevu z ceny stavby a uzavřít smlouvu na odstranění vady s někým jiným. Pokryje-li vám poskytnutá sleva náklady na odstranění vady jiným podnikatelem pouze z části, zbývající část je možné po podnikateli žádat jako náhradu škody.

Kde je to upraveno: § 2169 odst. 3, § 2615 odst. 2 a § 2913 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník

Podnikatel vás musí již v okamžiku uzavření smlouvy o dílo informovat o rozsahu, podmínkách a způsobu uplatnění reklamace. V rámci tohoto sdělení také musíte být informováni, kde je možné reklamaci uplatnit. Reklamace může být uplatněna v jakékoliv provozovně podnikatele či v jeho sídle.

Kde je to upraveno: § 13, § 19 odst. 1 a § 24 odst. 7 písm. l) a v) zákona č. 634/1992 Sb., o ochraně spotřebitele; § 1811 odst. 2 písm. f) a § 2172 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník